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[장용동 칼럼] 복합불황 위기…부동산 시장은?

[장용동 칼럼] 복합불황 위기…부동산 시장은?

기사승인 2022. 05. 26. 06:00
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장용동 대기자1
경제 위기론이 현실화하고 있다. 연이은 안팎의 금리상승으로 가계부채가 뇌관으로 부상한 가운데 글로벌 경기침체와 물가상승, 공급망 대란 등이 동시다발적이고 복합적으로 작용, 한국경제에 경고등이 켜졌다. 실제로 각종 경제지표는 이미 위기 신호를 보내고 있다. 지난 4월 소비자물가지수상승률은 4.8%로 13년 6개월 만에 최대 상승 폭을 기록했다. 원·달러 환율이 1288원대까지 치솟으면서 글로벌 금융위기 이후 12년 10개월 만에 최고치를 찍었고 시중 금리가 연일 뛰어올라 사상 최대규모에 달한 1862조원대의 가계부채가 최대 걸림돌이 되고 있다. 게다가 우크라이나 전쟁과 중국의 봉쇄정책으로 글로벌 공급망 대란 문제가 더 복잡하게 꼬이면서 경제를 위협하고 있다. 한 언론사가 최근 주요 기업 13곳과 경제·경영학 전공 교수, 경제 관련 전, 현직 학회장, 증권사 리서치센터장 등 50명을 대상으로 벌인 설문조사에서 예외 없이 한국경제가 복합위기 국면이라는 데 동의했다는 결과가 경제 현실을 대변해준다.

그렇다면 5년 동안 지속 상승한 부동산 시장은 어떻게 될까. 1998년 외환위기를 불러올 당시 한국경제는 세계적 금리상승 추세 속에 한보, 기아의 대형부실, 이로 인한 금융기관 부실, 부실기업 부동산 매물 급증 등이 유발되면서 결국 불황 속 외화 부족이라는 대형 위기를 맞은 바 있다. 당시 경제성장률이 5~6%대에 달했음에도 내수가 무너지면서 부동산가격은 평균 30% 정도 대폭락하는 사태를 겪은 바 있다. 2007년 부동산 거품이 문제시되면서 선제적 대책을 마련했던 때와 2008년 글로벌 금융위기에도 30여개 대형건설 회사의 부실화되는 등 등 부동산 시장은 2~3년간의 깊은 침체의 늪에서 헤맨 적이 있다.

현재의 부동산 시장은 과다 유동성 후유증과 초과수요 발생, 정책실패에 따른 조급 심리까지 겹치면서 급격히 부풀어 오른 상태다. 전국적으로 거의 모든 집값이 2배 정도 이상 뛰어오른 버블 국면을 부인할 수 없다. 더구나 새 정부에 대한 재건축 규제 완화와 고밀도 개발, 단기 수급불균형, 임대시장 혼란 등으로 여전히 기대감에 차 있다.

여기에 동시다발 복합위기가 몰아친다면 시장은 대혼란이 불가피하다. 우선 급격한 금리 인상으로 조달금리가 상승해 수익률 하락이 불가피한 만큼 수요가 감소하면서 거래량이 줄어들고 가격이 조정될 가능성이 크다. 이미 급락 장세의 주식시장이 이를 잘 말해준다. 소비 역시 코로나로 억눌려 일시적으로 폭발하고 있으나 자산 효과 등이 사라지고 스태그플레이션이 가속화된다면 급격히 위축될 수밖에 없다. 일본식 잃어버린 20년 불황 얘기가 다시 거론되고 부동산버블 붕괴 우려가 확산되는 이유도 여기에 있다.

물론 최근 가격이 많이 오른 주거용 부동산의 경우 어느 정도 가격 조정이 있더라도 수요가 급랭하지는 않는 게 부동산 생리다. 또 98년 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 시 경험했듯이 회복 주기 역시 빠르다. 때문에 상업용 건물이 부동산가격 급등을 유발한 일본과는 큰 차이가 있을 수 있다. 긴축정책으로 경기가 후퇴하고 자산가치 하락으로 금융부실이 유발된 일본의 경우와도 사뭇 다른 게 사실이다.

하지만 갑작스러운 금리 인상으로 부동산과 주식의 거품이 동시에 생성·붕괴했던 일본처럼 금융과 실물이 장기 복합불황에 빠질 여지는 충분하다. 대외적 여건 악화로 금융 불안과 실물 간의 악순환이 반복되면서 주가 하락, 재정적자 확대, 소비심리 위축 등이 동시다발적으로 진행된다면 버블붕괴는 불가피하다. 여기에 이기주의 정치의 대립 현실 등을 감안하면 상황탈출은 쉽지 않다. 서울 강남 등 일부 지역을 제외하고는 자산 버블 가능성이 크지 않던 과거와는 달리 전국적으로 부동산가격이 급등한 것을 고려하면 이제 하드랜딩을 대비해야 할 시기다.

경제 상황을 충분히 고려하면서 시장의 거품을 서서히 가라앉히고 규제 완화의 속도를 조절, 소프트 랜딩(soft landing)을 유도해야 한다.


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