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[장용동 칼럼] 주택시장 거품 붕괴 우려…거래 활성화 역점 둬야

[장용동 칼럼] 주택시장 거품 붕괴 우려…거래 활성화 역점 둬야

기사승인 2022. 06. 23. 06:00
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장용동 대기자1
미국 연방준비제도의 자이언트 스텝(기준 금리 0.75% 인상) 여파가 강하게 몰아치면서 그 충격파가 국내 주식은 물론 부동산 시장으로까지 확산하는 양상이다.

자산시장은 금리와 경기 등의 환경 변화에 민감하게 반응하는 게 기본 생리다. 철저하게 수익을 좇아 움직이는 구조여서 금리와 경기 변동에 따라 주식에서 부동산으로, 이어 금융시장으로 변화하는 자산 순환성을 가진다. 예컨대 경기 침체에서 회복기에 접어들면 주식시장이 가장 발 빠르게 움직이고 경기 상승기에는 부동산 시장이 주목을 받는다. 이어 경기가 호황을 지나 하강에 접어들면 금융시장으로 자산투자가 이어진다. 경기 회복기는 저금리로 유동성이 풍부해질 수밖에 없고, 이들 자금이 주식과 부동산에 몰리면서 부풀어 오르고 경기 하강기는 금융이 주목을 받기 시작하면서 고금리에 따른 자산 이득이 유리해질 수밖에 없다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 경기 회복을 위한 초저금리가 이어졌고, 여기에 부풀려진 유동성이 주식과 부동산 시장에 흘러들면서 그동안 전 세계적으로 거품을 유발해왔다. 우리는 여기에 정책적인 변수까지 더해지면서 부동산 자산 가격의 이상 과열 현상이 몰아졌다고 봐야 한다. 바로 이 같은 버블이 최근 이어진 기준 금리 급상승과 마주치면서 일차적으로 주식시장이 고꾸라지고 뒤이어 부동산 시장으로 그 여파가 몰아치고 있는 것이다.

이미 주택시장은 거래 급랭에 이어 공급 위축, 가격 하락 현상이 두드러지고 있다. 거래 핵심 권역인 서울의 아파트 매매 거래가 올 들어 5월말 기준 6681건으로 지난해 같은 기간 대비 무려 4분위 1토막(27%) 났다. 동탄신도시를 비롯해 수도권 역시 수억원씩 가격이 내려갔지만 매물 문의조차 사라진 상태다. 대출 규제를 풀었지만 주택담보대출 금리가 최고 8%대에 육박하면서 6억원 대출이 한 달에 400만원씩 갚아야 할 상황이니 매수세가 사라지고 있다.

주택시장 찬바람은 건설분야에서도 드러난다. 둔촌주공 재건축 건설 비용 공방에서 보듯이 철근과 시멘트 등 기초자재를 비롯해 내외장재의 원가가 급상승하고 있는데다 그나마 조달조차 힘들어지자 건설사들이 공사를 중단하고 신규 분양이나 착공을 아예 늦추는 사례가 비일비재한 상황이다. 올 들어 허가 건수가 감소하면서 신규 분양이 당초 예상치의 절반에도 미치지 못하는 것이 이를 입증해준다.

주택시장의 거품 붕괴는 주식시장 급락과는 차원이 다르다. 주택은 한 채당 가격이 많게는 수십억원대에 이르고 국민 대다수의 생활과 직결돼 있다. 동·서학 개미들에 집중되고 여유자금 중심의 자산 거래인 주식 투자와는 사뭇 차이가 있다. 특히 대부분 금융기관 대출을 받아 집을 사기 때문에 주택 가격이 폭락하면 바로 금융기관 부실로 이어지는 위험으로 번지게 된다. 과거 98년 외환위기와 2008년 글로벌 경제위기 시 금융기관 부실 요인 중의 하나였고 하우스 푸어 등으로 사회적 문제가 대두되었던 것도 주택시장 붕괴가 가져다준 폐해였다. 일본의 잃어버린 20년의 시작점도 부동산 광란기를 지나면서 1992년 주은은행 등 금융기관이 파산하면서 시작된 것이다.

더구나 지난 4년간 정책 실패 지속으로 주택가격이 상승해 버블이 낀데다 코로나 위기 극복을 위해 막대한 돈을 풀었고 이 틈새에서 빚을 내 집을 사는 영 끌 주택 매입 바람까지 불었던 점을 감안하면 주택 거품 붕괴가 가져올 경제 사회적 파급효과는 실로 엄청날 게 분명하다. 과거 외환위기 경험에 비춰 보면 최악의 경우 가격의 30% 정도는 사라질 수도 있다.

선제적 정부 정책이 필요한 이유가 여기에 있다. 우선 거래 활성화에 초점을 맞춰야 한다. 단순히 대출 규제 완화와 보유세 경감 정책만으로 대응하기 어렵다. 거래세를 대폭 낮추고 규제를 풀어 매수 부담을 덜어주는 데 우선 초점을 맞춰야 한다. 임대사업자의 의욕을 되살려 임대시장을 활성화하는 것도 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 점에서 검토해 봄 직하다.


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